منذ أن حلّت ضريبة التصرفات العقارية محل ضريبة القيمة المضافة على بيوع العقار، أصبح فهمها ضرورة لكل بائع ومشترٍ ومطوّر. في هذا المقال نشرح نطاق الضريبة، ولحظة استحقاقها، والطرف الملزم بسدادها، حتى لا تتفاجأ عند باب كاتب العدل.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية (RETT) ضريبة غير مباشرة تُفرض بنسبة 5% على قيمة التصرف العقاري، بصرف النظر عن حالة العقار أو شكله أو استخدامه وقت التصرف. جاءت هذه الضريبة لتحل محل ضريبة القيمة المضافة على التوريدات العقارية، بعد أن أُعفي العقار من ضريبة القيمة المضافة اعتباراً من أكتوبر 2020، فأصبح بيع العقار يخضع لضريبة التصرفات العقارية بدلاً من نسبة الـ 15%.
نطاق الضريبة: أي تصرف ناقل للملكية
النطاق هنا أوسع مما يتصوره كثيرون؛ فالضريبة لا تقتصر على البيع التقليدي، بل تشمل كل تصرف قانوني ينقل ملكية العقار أو حيازته بقصد تملكه، ومن ذلك:
- البيع والمبادلة (المقايضة) بين عقارين.
- الهبة غير المعفاة (لغير الأقارب المشمولين بالإعفاء).
- نقل الحصص في عقود التأجير التمويلي المنتهي بالتمليك.
- نقل ملكية عقار كحصة عينية في شركة ما لم تتحقق شروط الإعفاء.
- التصرف في العقار غير المكتمل (على الخارطة) متى كان ناقلاً للملكية.
ويشمل مفهوم «العقار» الأرض وما يُنشأ عليها من مبانٍ ثابتة، سكنية كانت أو تجارية أو زراعية أو صناعية.
متى تستحق الضريبة؟ وما دور بوابة الهيئة؟
تستحق الضريبة عند إتمام التصرف العقاري، والإجراء العملي واضح: يجب تسجيل التصرف في بوابة ضريبة التصرفات العقارية لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل إجراء الإفراغ لدى كتابة العدل أو التوثيق. فالموثّق لن يُتم نقل الملكية إلا بعد التحقق من تسجيل التصرف وسداد الضريبة المستحقة أو إثبات الإعفاء. أي أن تسجيل التصرف في البوابة أصبح خطوة إلزامية سابقة للإفراغ، وليست إجراءً لاحقاً.
وعاء الضريبة: 5% من قيمة التصرف
تُحتسب الضريبة على إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين، على ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة للعقار وقت التصرف. مثال عملي: إذا بيعت أرض تجارية بمبلغ 2,000,000 ريال، فإن الضريبة المستحقة = 2,000,000 × 5% = 100,000 ريال تُسدد قبل الإفراغ.
من يتحمّل الضريبة؟
الأصل النظامي أن البائع (المتصرِّف) هو الملزم بسداد الضريبة للهيئة، وإن جرى العرف في بعض الصفقات على الاتفاق تعاقدياً على تحميلها للمشتري. ومهم إدراك أن أي اتفاق بين الطرفين على من يتحمل العبء الاقتصادي لا يُغيّر التزام البائع أمام الهيئة؛ فهو المسؤول نظاماً عن التسجيل والسداد، ويبقى الطرفان مسؤولين بالتضامن في حالات محددة كعدم صحة البيانات المقدمة.
العلاقة بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة
| الموضوع | ضريبة القيمة المضافة | ضريبة التصرفات العقارية |
|---|---|---|
| بيع العقار | معفى | خاضع بنسبة 5% |
| تأجير العقار التجاري | خاضع بنسبة 15% | غير خاضع (لا نقل ملكية) |
| الجهة المسؤولة عن السداد | المورد المسجل | البائع (المتصرِّف) |
| التسجيل المطلوب | تسجيل في ضريبة القيمة المضافة | تسجيل كل تصرف في بوابة الهيئة |
فإعفاء العقار من ضريبة القيمة المضافة لا يعني خلو الصفقة من أي ضريبة، بل انتقال العبء إلى ضريبة التصرفات العقارية بنسبتها الأخف (5% بدلاً من 15%) وبآلية تحصيل مختلفة مرتبطة بالإفراغ.
أسئلة شائعة
هل تسري الضريبة على بيع العقار بين الأفراد غير التجار؟
نعم؛ ضريبة التصرفات العقارية لا ترتبط بصفة تجارية أو تسجيل ضريبي، فهي تسري على أي تصرف ناقل لملكية عقار داخل المملكة، سواء كان المتصرف فرداً أو منشأة.
هل يمكن الإفراغ لدى كاتب العدل قبل تسجيل التصرف في بوابة الهيئة؟
لا؛ تسجيل التصرف في بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وسداد الضريبة (أو إثبات الإعفاء) شرط سابق لإتمام الإفراغ.
إذا فُسخ العقد بعد سداد الضريبة، هل يمكن استردادها؟
اللائحة التنفيذية نظّمت حالات يجوز فيها طلب استرداد الضريبة عند فسخ التصرف أو إلغائه وفق ضوابط ومدد محددة، ويُقدَّم الطلب عبر الهيئة مع المستندات المؤيدة.
هذا المقال لأغراض التوعية العامة ولا يُعد استشارة نظامية ملزمة. للاطلاع على النصوص الرسمية راجع موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك zatca.gov.sa.